楼市“回暖”了吗？看清未来怎么走更关键！
01 有趣的现象
在刚刚过去的春节和元宵节两个重大节日，中国楼市发生了两个非常有趣，又截然相反的现象。
第一个现象是今年的春节返乡置业潮比往年明显降温，返乡的潜在购房者对楼市上涨预期已经发生变化，客户观望情绪浓厚。我们许多从大城市返乡过年的分析师在他们的回乡见闻里也普遍认为回乡置业已经不是今年楼市的关键词了。
第二个现象是元宵节前后，部分潜在购房者对市场预期发生了微妙的变化，市场部分观点认为节后市场渐有回暖征兆。尤其是那些市场早期已处于持续调整过程的核心一二线城市，楼市、地市皆有微幅转暖迹象。
百度上关于"楼市回暖"的搜索指数也在元宵节前后急剧上涨，这表明现阶段“回暖”的舆论氛围确实存在。
然而，作为地产行业从业者，在这个阶段更需要多一分理性，不能过于乐观，除了要把握近期消费者情绪分化有可能带来的成交“小窗口”之外，更应理性看待当前市场运行的态势，精准把握市场整体的发展趋势。
02 理性看待
我们认为：目前部分地区的部分自住型购房者在市场调整到一定程度、政策进行了结构性优化、企业进行了适度让利和采取减轻购房者负担的策略后，确实在一定程度上缓解了购房压力，局部市场微幅回升也是正常合理的现象。
但，目前的局部市场变化受节后效应、供给端影响成分更多，受需求端变化影响较少。因此，局部难向整体扩散，可持续性也仅存在部分前期调整较充分的区域。
依据一（土地端）：全国层面宅地成交楼面价及溢价率低位回升，但部分地区流拍现象仍然明显，企业预期难言向好。
2018年流拍地块总规划建筑面积是2017年的3.6倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为10.1%，为2010年以来的最高值。2019年以来流拍地块总规划建筑面积继续增加，流拍宗数占比仍处高位。
图：2017年以来全国300个城市土地成交楼面价和平均溢价率
图：2010年至2019年2月300城住宅用地流拍地块总规划建筑面积
数据来源：CREIS中指数据，www.fang.com, www.3fang.com
依据二（销售端）：一线成交有所回升，但二三线销售市场整体仍在降温，大部分三四线暂时并不具备回暖的可能性，或回暖的可持续性。
（1）量：成交量区域分化明显，二三线代表城市仍在降温。根据中指研究院选取的全国50个重点城市成交数据初步统计结果显示，2019年以来市场成交回调，2月同比降幅超两成。其中，一线城市成交面积同比增长，但二、三线代表城市市场降温明显。特别是三线代表城市中多数城市同比下降，汕头同比降幅近五成。
数据来源：CREIS中指数据，www.fang.com, www.3fang.com
基于对调控环境“稳”的判断，2019年市场将维持底部震荡，整体仍处于阶段性盘整过程。
（2）价：全国百城价格环比涨幅继续回落，仍处于稳步回调的过程。根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨0.10%，较上月收窄0.12个百分点。56个城市环比上涨，39个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少10个，价格环比下跌城市增加8个，其中跌幅在1%以上的城市有2个，较上月增加1个。
图：2011年至2019年2月百城住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，www.fang.com,www.3fang.com
（3）大部分三四线暂时并不具备回暖的可能性，或回暖的可持续性。最根本的原因在于前文所提到的近期返乡置业退潮是一个明显的转折信号。三四线2019年整体的市场运行受到返乡置业退潮、棚改倾向化安置调整、价格洼地投资需求减弱等因素的牵制较大，市场尚在下探，更难言回暖。
图：2019年三四线城市需求变化情况
依据三（主体端）：此次部分区域的微幅回暖主要还是供应端的调整带来的，来自需求端的变化则相对有限，潜在购房者仍然相对理性。
从个体业主的行为来看，个体房东出现预期的分化。例如，根据我们的调研，燕郊房价经历了去年较大幅度调整后，业主的预期开始出现分化，再加上急售房源在去年底已集中消化，最新的二手房源也随之提高了挂牌价。
从企业的产品策略来看，加大未限购产品推盘力度也吸引了更多的购房群体。例如，在河北燕郊某个楼盘，在住宅限购的背景下，开发商主推不限购的商办类产品。由于新建商品住宅在售房源较少，再加上外地人需3年社保，不限购的商办类项目成交最多。
从企业的营销策略来看，减轻购房者压力的措施也推动着市场需求的回暖。例如，根据河北燕郊销售人员介绍，近期部分楼盘推出首付优惠，付款方式更加灵活，大大降低了购房门槛，此促销策略引来不少购房人群。
需求侧方面，虽然近期部分城市房贷利率上浮水平有所下降，但主要还是部分银行层面的调整且并未回归基准利率水平。而降低有效需求的限购政策、降低流动性抑制投资投机炒房的限售政策，以及降低购买能力的限贷政策，三大主体性调控政策整体仍保持稳定，因此来自需求侧的变化是相对有限的。
依据四（政策端）：调控政策出发点仍然是以稳市场为主，这决定了居民对房价变化的预期目前仍然是以稳为主的，尚难形成价格趋势性上涨预期。
部分省市两会前后集中表态稳定房地产市场的坚定决心。因此，在政策保持稳定性的背景下，消费者对房价变化的预期目前仍然是以稳为主的，预期稳的前提下难言需求的集中性、大规模释放。
因此，2019年楼市整体仍处于阶段性盘整过程，各线城市仍将延续持续分化的市场格局：一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。
03 顺势而为
地方政府：相机调控，优化政策，及时引导预期。
房地产企业：把握不同城市、不同项目营销窗口，适度让利、积极走量。
消费者：将购买点更多落在产品性价比本身，而非升值预期。
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